Rant ve bir inşaat sahası olarak türkiye-2

Yapı Sanayi, Rant ve İkincil Sömürü

Kentlerde arsaya dönüşen toprağın rantı şehirlerde biriken nüfus, arsa kıtlığı, spekülasyon vb. nedenlerle olağanüstü düzeylerde artabilmesi sermaye açısından gayrimenkulleri oldukça kârlı bir yatırım aracı kılmaktadır. “Neoliberal” politikalarla yürüyen kapitalist birikim süreçleri ise konut mülkiyetini artan oranda sosyal bir hak olmaktan çıkarıp kentsel mekânları büyük oranda sermayenin spekülatif bir yatırım sahasına dönüştürmektedir. Ayrıca, banka ve borsalar ile birlikte finansal sektörün emlak piyasasındaki artan rolü, kamulaştırma, el koyma, hacizler, tahliyeler, yerinden edilme vb. birçok biçimde konutta mülksüzleşmeye ve yoksuldan zengine servet transferlerine yol açarken, gayrimenkulde tekelleşme eğilimini (büyük emlak şirketleri, GYO’lar vb.) çeşitli biçimlerde hızlandırmıştır. Marx’ın 19. yüzyılda dikkat çektiği gibi toprak sahiplerinin yapı sanayi ile el ele verdiği bir ortamda emekçilerin yaşam alanları gasp edilmekte, onlara yeryüzünde yaşayacak bir toprak parçası dahi fazla görülebilmektedir. Emekçiler, aşırı yükselen konut ve kira fiyatları nedeniyle sefalet koşullarında bir yaşam sürmeye mecbur bırakılmaktadır.

Toprağın hızla parsellenerek mülk edinildiği ve sermayenin yeni düzeninin inşa edildiği sanayi devrimleri sürecinde toprak emekçileri kırsaldaki yaşam alanlarından göç etmek zorunda bırakılıp sanayinin faal ve yedek işgücü olarak kentlere sürülmüştür. Kent çeperlerinde oldukça zor koşularda barınma yeri ve çalışacak bir iş arayan emekçiler oldukça kötü ve sağlıksız koşullar içinde yaşamak zorunda bırakılmıştır. Çocuk emeği dahil yoğun emek sömürüsü, uzun çalışma saatleri ve öldürücü salgın hastalıklar eşliğinde bu tür manzaralar 19. yüzyılda kapitalizmin en gelişmiş metropollerinde yoğun bir şekilde yaşanmıştır. Başta göçmen, işsiz ve yoksullar olmak üzere toplumsal yaşamın dışına sürülerek sokakta yaşamaya mahkûm edilmiş insan manzaraları kapitalizmin günümüze kadar taşıdığı insanlık onuruna aykırı bir utanç olmaya devam etmektedir. Oysaki doğa tüm canlıların ortak yaşam alanıdır ve sermayeye ilahi güçler tarafından bahşedilmemiştir.

Marx’ın günümüzdeki mülksüzleştirme ve yaşam alanlarının gasplarına dair süreçleri de öngören mahiyetteki tespitleri kanımca yeterince üzerinde durulmamış düzeyde dikkat çekicidir. Örneğin, toprak ve arsa rantının kaynaklarına A. Smith ve D. Ricardo ile benzer şekillerde işaret eden Marx’ın artı-değer teorisi dışında bu konuda onlardan farklı olarak dikkat çektiği önemli noktalardan birisi, toplumun ortak mülkü olan yeryüzünün kapitalist üretim tarzınca emekçi kesimleri dışlayacak şekilde mülk edinilmesine dair yaptığı ısrarlı vurgudur. Keza, klasik ekonomi politikçiler bir üretim faktörü olarak toprağın özel mülkiyetini doğal bir yasaymış gibi meşru olarak ele alırken Marx, Kapital’in birçok yerinde ve başka eserlerinde yeryüzünün parçaları olarak toprağın mülk edinilmesinin aslında bir köle sahibinin köleyi satın alarak mülk edinmesi gibi “saçma” ya da “akıldışı” bir olgu olduğuna belirtmektedir. Ancak, hem köle olarak bir insanın ve tüm canlıların ortak malı olan bir arazinin mülk edinilmesini “rasyonelleştiren” akıl ise gerçek üretim ilişkileridir. Marx’ın Kapital III’te toprak mülkiyetine dair şu ifadelerine kulak verelim:

“Toplumun daha yüksek bir iktisadî biçimi açısından, tek tek bireylerce, yeryüzünün özel sahipliği, bir adamın özel sahipliği kadar saçma görünecektir. Bütün bir toplum, bir ulus bile, ya da hepsi bir arada var olan toplumların tümü birden bile yeryüzünün sahipleri değillerdir. Bunlar onun yalnızca zilyedleri, yararlanma hakkı sahipleridir, ve boni patres familias^[1] gibi onu gelecek kuşaklara, ilerlemiş bir durumda devretmeleri gerekir.”^[2]

Ve aynı sayfada Marx, toprağın temellük hakkını yaratan şeyin üretim ilişkileri olduğunu ve bu hakkın satışla yaratılmadığını yalnızca aktarıldığına dikkat çekerek şunları eklemektedir: “Onu ilk olarak yaratan şey, üretim ilişkileriydi. Bunlar derilerini değiştirmeleri gereken noktaya ulaşır ulaşmaz, iktisadî ve tarihsel açıdan haklı olan ve toplumsal yaşamı yaratan süreçten doğan temellük hakkının maddî temeli de, ona dayanan bütün işlemlerle birlikte, bir kenara atılır.” Ayrıca Marx, Kapital III’ün birçok yerinde toprak rantını haraca benzetmesi dikkat çekicidir. Örneğin; “Böylece, toprak mülkiyeti genel olarak toprak beyine, karasal cismi, toprağın bağrını, havayı ve böylece de yaşamın sağlanması ve gelişmesini sömürme ayrıcalığı verdiğinden, toplumun bir parçası, yeryüzünde oturma izni için, ötekinden haraç alır.”

Yukarıdaki tespitlerde Marx’ın işaret ettiklerini onun kuramının tümünü gözeterek kısaca yorumlamaya çalışalım. Marx’ın birçok eserinde belirttiği gibi insanı köle, toprağı özel mülk durumuna getiren “saçmalık” esasen üretim ilişkilerine dayalı yabancılaşmış bir aklın eseridir. Ve bu akıl üretim tarzı tarafından koşullanan tarihsel bir akıldır. Dolasıyla özel mülkiyetin aşıldığı, sömürüye dayalı bir üretim ilişkisinin olmadığı modern komünist bir toplumda yeryüzü yeniden toplumun ortak malı olarak tasarruf edilebilecek ve tüm canlıların ortak yaşam alanları olarak korunabilecektir. Yani insanın kendisine, emeğine ve doğaya yabancılaşmasının aşıldığı tarihsel koşullarda insanın insan ve insanın doğa üzerinde kurduğu hakimiyet, zorbalık ve sömürü son bulabilir ve böylesi bir ortamda yeryüzü toplumun sağlıklı bir ortak yaşam alanına yeniden dönüşebilir…

Şimdi, emekçilerin ödediği yüksek kiraların nasıl daha yoğun bir sömürüye ya da soyguna dönüştüğünü açıklamaya çalışalım. Bunun için öncelikle kapitalist bir ekonomide bir evin kira bedelinin nasıl belirlediğine değinmeliyiz. Kapitalist bir piyasa ekonomisinde bir konutun değeri yani piyasa fiyatı en genel hatlarıyla F. Engels’in Konut Sorunu’nda belirtildiği gibi söz konusu bir konutun yapım ve bakım masrafları, evin konumunun elverişlilik ölçüsü olarak arsa değeri ve o anki arz-talep durumuna bağlı olarak oluşmaktadır.^[3] Bir evin olması gereken kira maliyeti yani gerçek kira bedeli ise şu faktörlerce belirlenmektedir; toprak kirası (rant), yapı firmasının üretim kârı, yapı sermayesinin faizi (üreticiye kredi olarak verilen borç sermayesi), evin eskimesi dolayısıyla kârı içeren yapı sermayesinin (kâr + faiz) yıllık yıpranma payının amorti edilecek kısmı. Devletin aldığı arsa, arazi, bina ve üretim faaliyetleri üzerinden aldığı vergiler de eklendiğinde bir evin ekonomik ömrü baz alınarak yıllık ya da aylık kira maliyeti ortaya çıkmaktadır.

Bir binaya yatırılan toplam sermaye konut sayısına göre yıllara bölünerek amortismanla karşılığı ödenirken binanın ayrıca vergi, bakım, onarım ve yönetim maliyetleri de kiraya yansıtılmaktadır. Dolayısıyla bir konuttan bütün bu maliyetlerin hesaplandığı bir değerin üstünde alınan bir kira konutun inşa edildiği arsanın rant getirisine dönüşmektedir. Eğer bir konut üretim maliyetleri tarafından belirlenen bu gerçek değerinin üzerinde bir fiyatla kiraya verilirse o evde oturan emekçi üretimde uğradığı sömürünün yansıra bir de ücret gelirinin fazladan yüksek miktardaki kiraya aktarımı nedeniyle ikinci bir sömürüye tabi kalmaktadır. Çünkü, emekçinin barınma giderinin de içinde yer alması gerekli olan asgari ücreti, yani emekçinin işgücünün kendisini yeniden üretmesi amacıyla kapitalistin emekçiye verdiği asgari ücretin satın alma gücü yüksek kiralar nedeniyle asgari seviyelerin çok altına düşmektedir. Dolayısıyla konut ya da işyeri biçimindeki bir gayrimenkulden gerçek değerinin üzerinde alınan yüksek kira bedelleri ise bu gayrimenkullerin sahiplerine rant biçiminde fazladan bir gelir olarak aktarılmaktadır. Ayrıca, kent merkezlerindeki olağanüstü düzeylerde artan yüksek kiralar nedeniyle başta küçük ve orta boy dükkan/işletme sahiplerinin üretim ve satış gelirlerinin yani kârlarının çok büyük bir kısmını gayrimenkul sahiplerine kira rantı olarak aktarmasına neden olmaktadır. Bu tür işletme sahiplerinin önemli bir kısmının ise ödedikleri yüksek kira bedellerini kayıt dışı istihdam, asgari ücretin altında ücret, karşılıksız fazla mesai vb. uygulamalarla çalıştırdıkları emekçilere yıktığı bilinmektedir.

Yukarıdaki açıklamaları günümüz anaakım iktisadın da inkâr edemeyeceği bir açıdan bir örnekle somutlayalım. Diyelim ki; yukarıda sayılan tüm maliyet unsurlarını içerecek şekilde 4 milyon 800 bin TL’ye mal olan bir daire bugünden aylık 20 bin TL’ye kiraya verilirse; 4,8 milyon / 20 bin = 240 ayda, yani 20 yılda (kira çarpanı) bu daire kendini amorti eder. Tabii ki ev sahibi 20 yıl boyunca kiranın reel değerini korumak için yıllık enflasyon oranında kiraya zam yapmak isteyecektir. Ancak, ev sahibi her yıl enflasyon oranın üstünde kiraya zam yaparsa o evi kiralayan emekçiyi ilave bir sömürüye maruz kalmaktadır. Örneğin, enflasyon %25 iken kiraya %50 zam yapılırsa, yani yıllık enflasyona göre 25.000 TL olması gereken bir kira 30.000 TL yapılırsa, ev sahibi kiracıdan fazladan bir bedel almaktadır. Ya da ev sahibi kirayı enflasyon düzeyinde yani %25 zam yaptığı halde o yıl için patronlar tarafından işçilerin aylıklarına %15 gibi enflasyonun altında zamlar yapılıyorsa bu durumda emekçiler ücretlerine enflasyon altında yapılan düşük zamlar nedeniyle işverenler tarafından daha yoğun bir sömürüye uğramaktadır. Ki bu durum üretim alanında gerçekleştiği için hala “birincil” sömürüye bir örnektir. Verdiğimiz kira örneğinde ise emekçi üretim alanı dışında ev sahibi tarafından gerçek ya da olması gereken kira bedelinin üstünde bir kira nedeniyle üretim alanı dışında ikinci bir sömürüye maruz kalmaktadır ki Marx bu tür durumları Kapital III’te sömürünün ikincil biçimi olarak tanımlamıştır. Kira bedellerine yapılan yüksek zamlar özellikle ekonomik kriz dönemlerinde, konut kıtlığı, savaş, doğal afet vb. ya da spekülasyon nedeniyle arsa rantları ve gayrimenkul fiyatlarının şiştiği dönemlerde emekçilerin sıkça karşılaştığı bir durumdur. Kapitalizm tarihi bu tür vakalarla doludur.

Engels’in dikkat çektiği gibi ev sahibi kiracı ilişkisi içinde artı-değer üretilmemektedir ancak, önceden üretilmiş artı-değer ticari bir ilişki üzerinden el değiştirmektedir. Bu durumda herhangi bir konut normal (üretim) değerinin üstünde kiralandığında ev sahibi, altında kiralandığı durumda ise kiracı kazançlı çıkmaktadır. Marx Kapital III’te böylesi ve benzeri durumları emekçilerin işyeri dışında uğradığı ikincil bir sömürü biçimi olarak ifade etmiştir. Bu bağlamda Marx, sabit sermaye unsuru olarak konutlardan alınan yüksek kiralar hakkında şunları söylemektedir: “İşçi sınıfının bu yollarla da, hem de çok büyük ölçüde soyulduğu apaçıktır, ama bunu da, gene, işçilere, geçim araçlarını satan perakendeci tüccarlar yapmaktadır. Ve bu, üretim sürecinin kendisinde yer alan asıl sömürüye paralel giden ikincil bir sömürü şeklidir. Satma ve borç verme arasındaki bu ayrım, bu durumda tamamen önemsiz ve yalnızca biçimseldir.”^[4] Yani Marx’a göre, bu ikincil sömürü biçimi üretimdeki sömürüyü daha da derinleştiren, üretimdeki sömürünün kapitalist üretime özgü bir uzantısıdır.

Anlaşıldığı üzere metaların üretim alanında emeği sömürülen işçiler ayrıca metaların dolaşım alanında tüccarlar ve toprak (gayrimenkul) sahipleri tarafından ikinci bir sömürüye tabi kalabilmektedir. Emekçi gelirlerinin borçlanma nedeniyle piyasa değerinin üstünde yüksek faiz oranına aktarılması, yüksek enflasyon ve fahiş fiyatlar, yüksek kiralar, piyasa dolandırıcılığı ya da spekülasyon gibi durumlar bunun örnekleridir. Lapavitsas’ın da vurguladığı bu tür durumlar toplumsal artı-değerin elde edildiği kapitalist üretime dayanan esas sömürünün yanı sıra Marx’ın belirttiği gibi “ikincil bir sömürü” biçimi olarak onunla “kol kola” yürüyen bir süreçtir. Bu bağlamda Kapital III’ten alıntılanan aşağıdaki pasajlarda günümüz dünyasının kentsel dönüşümlerle el ele yürüyen ve yüksek kiralar, zorunlu tahliyeler, yerinden edilmeler vb. biçimlerde açığa çıkan “barınma krizlerinin” kapitalist temelleri Marx tarafından 150 yılı aşkın bir süreçten önce dile getirilmiştir:

“Bu rant, her şeyden önce, burada yerin, farklılık rantı üzerinde ağır basan etkisiyle (örneğin bağlarda ve büyük kentlerdeki arsalarda çok önemlidir); ikinci olarak, tek faaliyeti (özellikle madenlerde) sanayici kapitalistten farklı olarak, hiç bir şey katmadığı ve uğruna hiç bir şeyi tehlikeye atmadığı toplumsal gelişmedeki ilerlemeden yararlanmak olan mal sahibinin, elle tutulur ve tam pasifliği ile; ve en sonu, özellikle yoksulluğun en utanmazca sömürüsü aracılığıyla (çünkü yoksulluk, ev-kirası için Potosi madenlerinin İspanya için olabildiğinden daha kazançlıdır) pek çok durumda tekel fiyatlarının hüküm sürmesiyle, ve sinaî sermaye ile el ele verip birleştiği zaman, ücret savaşımları ile uğraşan emekçilere karşı, onları oturtulacak bir yer olarak yeryüzünden hemen hemen kovmakta bir araç olarak kullanabilen toprak mülkiyetinin korkunç gücüyle ayırdedilir.”^[5]

Marx’a referanslarla yaptığımız açıklamalar Türkiye’de emekçilerin son yıllarda karşı karşıya kaldığı barınma krizini oldukça iyi yansıtmaktadır. Ki, AKP’nin 25 yıla yakındır iktidarda kalmaya devam ettiği içinde yaşadığımız dönemde Türkiye’de emekçilerin ana gövdesi yüzde 60’a yakın ya da üstünde bir oranla asgari ücret ve ona yakın ücretlerde geçinmek durumunda bırakılmıştır. Ve bu emekçiler kitlesi aldıkları yaklaşık 28 bin TL asgari ücret ve 20 bin TL emekli maaşına karşılık Türkiye metropollerinde ortalama 25-35 bin TL kira ödemek zorunda kalmıştır. Dolayısıyla sadece kira giderine bile yetmeyen ve açlık sınırı altında yaşamaya mahkûm edilen emekçiler mecburen bankalardan kredi çekerek yaşamını sürdürmekle karşı karşıya bırakılmıştır. Bankaların ise emekçilerin ürettiği toplam toplumsal artı-değerden faiz biçiminde el koyduğu gelirlerin oranı artmaktadır. Asgari ücretlerin üstünde alınan kira gelirlerinin önemli bir kısmı arsa rantına dönüşerek gayrimenkul zenginlerine akmaktadır. Ki AKP iktidarı döneminde semiren gayrimenkul yatırım ortakları ve fonları ile birikimlerini konut satın alarak değerlendiren gayrimenkul zenginleri oldukça artmıştır.

Bankaların borçla yaşamak zorunda kalan emekçilerden aldığı yüksek faizler, tüccarların tüketim ürünlerinden gerçek değerlerinin üstünde aldığı yüksek fiyatlar, gayrimenkul sahiplerinin yıllık enflasyon üstünde yaptıkları zamlar vb. durumlar ikincil bir sömürünün temel biçimleridir. Marx, ikinci sömürünün acımasızca işlediği sektör bağlamında yapı sanayisine ve konut sorununa özellikle işaret etmektedir. Ki Marx’a göre toprak ve gayrimenkul sahiplerinin yapı sanayi ile el ele verdiği bir ortamda emekçilerin bir kısmına yeryüzünde barınacak bir yer dahi bırakılmamaktadır! Kapitalist üretimde yapı sanayinin özgün durumuna 19. yüzyıl Londra’sında dönemin büyük bir yapı spekülatörünün demeçleri üzerinden dikkat çeken Marx, bu amaçla Londra’daki büyük yapı spekülatöründen biri olan Edward Capps’ın, 1857 Banka Yasaları Seçme Komitesi önünde yaptığı konuşmayı olduğu gibi Kapital III’ün ilgili bölümüne aktarmıştır:

“Kanımca dünyada yükselmek isteyen bir insan dürüst bir iş sürdürerek yükselmeyi pek az umabilir; … buna spekülatif inşaatı eklemek zorundadır ve bu, çok küçük bir çapta yapılmamalıdır; … çünkü inşaatçı, yapıların kendilerinden çok az kâr eder; kârının esas kısmını, gelişen toprak rantlarından elde eder. Belki bir parça toprak alır ve onun için yılda 350 sterlin vermeyi kabul eder; özellikle planlayarak ve üzerine bazı yapı türleri kondurarak, ondan yılda 400 sterlin ya da 500 sterlin kazanmayı başarabilir; ve onun kârı, çoğu durumda yılda 100 sterlin ya da 150 sterlinlik artan toprak rantı olacaktır.”^[6]

Londra gibi hızla büyüyen “özellikle inşaatın bir sanayi olarak sürdürüldüğü yerlerde” yapı spekülasyonun gerçek amacının evden ziyade toprak rantından yararlanmak olduğuna dikkat çeken Marx’ın yukarıdaki pasajlarda vurguladığı daha önemli nokta ise toprak, bina, konut vb. üzerinden rant elde eden mülk sahiplerinin yapı sanayi ile el ele vermesinin emekçiler açısından yol açtığı yıkıcı sonuçladır. Öyle ki, konutu bir yatırım olarak değerlendiren sermaye emekçilerin yaşam alanlarının gasp ederek onları yeryüzünden dışlamaktadır. Kentsel dönüşüm üzerinden Engels’in benzer bir duruma dikkat çektiği gibi: “Sonuç olarak, işçiler, kentlerin merkezinden dış mahallelere sürülmekte; işçi meskenleri ve genel olarak küçük meskenler nadir, pahalı ve çoğu kez bütünüyle elde edilemez bir hale gelmekte, çünkü bu koşullar altında daha pahalı konutlar ile çok daha iyi bir spekülasyon alanına kavuşan yapı sanayii, ancak istisnai olarak işçi konutu yapmaktadır”!^[7] Tam da dağa taşa inşaat ve konut yapıldığı AKP dönemi Türkiye’sinde yaşandığı gibi!

Bir önceki bölümde Marx’a referansla rant biçiminde elde edilen yüksek kazançların esas kaynağının toplumsal işgücü tarafından yaratılan toplumsal artı-değer olmakla birlikte yüksek rantların kaynakları arasında emekçilerin ücret gelirlerinin yanı sıra kimi durumlarda kapitalistlerin kâr ve faiz kazançlarının yer alabileceğini belirtmiştik. Şimdi, kent rantlarının öteki gelir türlerinin aleyhine nasıl arttığını Türkiye metropollerini kabaca yansıtabilecek rakamlardan oluşan bir örnekle açıklayalım. Örneğin, toplam 500 metrekare bir arsanın içinde her katında 4 daire olan 10 katlı bir binanın 80 metrekare büyüklüğündeki her dairesinin gerçek üretim maliyeti 5 milyon TL olsun. Ve daire başına işçilik maliyeti 1,5 milyon TL, arsa maliyeti yani sermaye yatırımı içeren daire başına rant bedeli 500 bin TL (bu çok düşük bir rakam olarak görünebilir ancak her katta 4 daire olmak üzere 10 katlı bir yapı düşünün ki, bu durumda 40 daire X 500.000 = 20.000.000 TL), inşaatta kullanılan hammadde, malzeme, makine, araç gereç biçimindeki sabit sermaye maliyetlerinin işçilik hariç (metrekare başına maliyeti 20 bin TL dersek; 80 x 20.000) 1,6 milyon TL olduğunu varsayalım. Ayrıca, ruhsat, proje, vergi vb. giderler daire başına 200 bin TL ve üretici-müteahhit kârı ise daire başına 1,2 milyon TL olsun. Diyelim ki müteahhit bu kârın daire başına 200 bin TL’sini aldığı banka borcuna karşılık faiz ödüyor. (Örnekteki tüm rakamların daire başına olduğu gözden kaçmasın, yani daire başına rakamlar 40’la çarpıldığında toplam rakamlara ulaşırız.) Buna göre bu dairenin işçilik, hammadde, vergi, proje, kâr, faiz ve rantı da içeren toplam maliyeti 5 milyon TL olmaktadır, müteahhidin daire başına karı ise net olarak %25 (1 milyon/5 milyon TL). Piyasada 1 milyon TL müteahhit/üretici kârını da içerecek şekilde 5 milyon TL’den satışa sunulması gereken bu daire 6 milyon TL’den satılmışsa toplam toplumsal artı-değerin 1 milyon TL’lik kısmı o daireye rant biçiminde aktarıldığı anlamına gelir bu, 40 daire için ise toplamda 40 milyon TL. Yani, bu binayı yapan müteahhit %25 üretim kârı dışında 40 milyon TL ayrıca kazanç sağlamıştır. Buradaki daire başına 1 milyon TL’lik fiyat artışı ya talebi karşılayacak kadar daire arzının bulunmaması yani arz kıtlığı (örneğin toplumun barınma ihtiyacını karşılayacak düzeyde yeterince kiralık ve satılık ev bulunmaması durumu) ya da arsa, konut, işyeri vb. her türden gayrimenkulün artan oranda spekülatif yatırım aracına dönüşmesinden kaynaklanmıştır. Ya da her ikisinin birleşik etkisiyle oluşmuştur.

Örneği biraz daha yorumlayarak açalım; emlak fiyatlarının gerçek değerlerin üzerine çıkarak arsa/toprak rantına dönüşmesine yol açan sürecin temel iki kaynağı vardır. Birincisi, herhangi bir gayrimenkulün üretim sürecinde toplumsal işgücünün sömürüsünden elde edilerek toprak/gayrimenkul sahiplerine ödenen içsel bir rant türüdür. Yani bu rantın bedeli o yapıda çalışmış olan toplumsal emekten elde edilerek arsa sahibine aktarılmıştır. İkincisi ise çeşitli faktörlerin arsa fiyatlarını şişirmesi nedeniyle bu piyasaya doğru aktarılan fonların oluşturduğu dışsal bir rant kaynağıdır. Yani bu rant toplumsal emeğin öteki türlerinden buraya aktarılmıştır. Bu değer transferi arsa, konut, ticari emlak vb. gayrimenkullerde özellikle spekülatif rantın kaynağına dönüşmektedir. Keza, altyapı maliyetlerini de içeren bir arsanın fiyatını ikiye katlayan bir değer aktarımı zamanla o bölgedeki arsa fiyatlarını da ikiye katlanmasına yol açarak arsa sahiplerince bu rantın da içsel bir ranta dönüşmesini sağlayacaktır. Bu durumda ya o bölgedeki arsa sahipleri kazancını ikiye katlayacaktır ya da spekülasyonla kent rantlarını arttıracak şekilde arsalara yatırım yapan “arsa arazi mafyası”, kurumsal yatırımcılar olarak inşaat şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları bu kent rantlarını kendisine mal edecektir. Ki, Türkiye’de gayrimenkulde inşaat ve finans sermayesinin bir bileşimi olarak bir holding bünyesinde toplanan bu tür yapılar kent rantlarını devletin sunduğu altyapı hizmetleri, arsa arazi olanakları, imar izinleri, ucuz kredi olanakları^[8] vb. yollardan kendilerine transfer ederek çok yüksek kazançlar elde edebilmektedirler. Bu tür şirketler bir yandan doğrudan üretim sürecinden kâr, faiz ve rant elde edebilen diğer yandan toplam toplumsal artı-değerin önemli bir kısmını rant biçimiyle kendi bünyelerinde temerküz edilmesine olanak tanıyan bir yapılanmaya sahiptir. Çünkü bu kuruluşlar gayrimenkulde hem mülkiyet hem finans, hem pazarlama hem de üretim sürecinde yer alan şirketleri bünyesinde bulundurmaktadır. Türkiye’de GYO’ların büyük bir kısmı 2002 ve 2010’dan itibaren kurulmuştur. 2018 yılı itibariyle GYO’lar içerisinde Emlak Konut GYO en büyük ortaklık konumunda iken Torunlar GYO, İş GYO, SİNPAŞ GYO ve AKİŞ GYO en büyük 5 grup içinde yer almıştır. Türkiye’de bu alanda en üst sırlarda yer alan bu grupların faaliyet geçmişlerine baktığımızda inşaat geçmişi olan az sayıdaki şirket dışında önemli bir kısmının 2002 sonrasında hızla gayrimenkule yöneldiğine tanık oluyoruz.

Torunlar Holding, Türkiye’de 1970’lerden itibaren inşaat ve gayrimenkul geliştirme odaklı olarak kurulan ve zamanla perakende, enerji, gıda ve diğer yatırım alanlarına genişleyen bir sermaye grubudur. Holding bünyesindeki ana gayrimenkul ve inşaat kökenli yapı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’dir (Torunlar GYO). Şirket 1996 yılında doğrudan bir inşaat firması olarak Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. adıyla kurulmuştur. 2008’de gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülerek bugünkü yapısını almıştır. Torunlar GYO, konut, alışveriş merkezi, ofis ve karma projelerde gayrimenkul geliştirme ve proje yönetimi faaliyetlerini sürdüren Torunlar, GYO BİST’te Emlak Konut’tan sonra en büyük GYO’dur. Benzer şekilde 1974 yılında kurulmuş olan SİNPAŞ Holding, bünyesinde gayrimenkul geliştirme, sanayi, hizmet, finans, turizm ve enerji gibi alanlarında faaliyet gösteren çok sayıda bağlı şirketi bulundurmaktadır. Holding çatısı altında konut ve ticari projeler geliştiren Sinpaş Yapı ile birlikte, sermayesi halka açık olan Sinpaş GYO ve Servet GYO gibi gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) yer almaktadır. Şirketin finansal kiralama, tasarruf finansmanı, hizmet ve enerji şirketleri gibi farklı sektörlerde faaliyet gösteren iştirakleri de bulunmaktadır. Türkiye’de daha köklü bir geçmişe sahip olan çok sayıda sermaye grubu ise yüksek kâr ve rant potansiyeli nedeniyle 2000’li yıllardan itibaren yatırımlarını inşaat ve gayrimenkule yönlendirmiştir. Örneğin 24 operasyonel şirket ile 22 üretim tesisine sahip olan Akkök Holding bunlardan yalnızca biridir. Akkök Holding bünyesinde yer alan AKİŞ GYO gayrimenkul piyasasında şu anda BİST’te en üst sıralarda yer alan bir şirkettir. Akkök Holding, 1952’de Raif Dinçkök tarafından kurulmuştur. Kimya, enerji, ileri malzemeler alanlarda bir faaliyet geçmişine sahiptir. Holding, AKİŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’yi 2005’te kurmuş ve 2013’te BİST’e girmiştir. Holding bünyesinde yer alan Akgirişim Müteahhitlik Müşavirlik ve Çevre Teknolojileri A.Ş. ise 2011 yılında kurulmuştur. Akbatı ve Akasya alışveriş merkezleri gibi gayrimenkul geliştirme ve varlık yönetimi yapan AKİŞ GYO, alışveriş merkezleri, cadde mağazacılığı ve diğer gayrimenkul portföylerine yatırım yamaktadır. BİST GYO listesi içinde portföy değeri açısından ilk 5’te yer alan İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (İŞ GYO) örneği ve diğer bankların benzer yapıları üzerinden ise finans sektörünün emlak piyasasına doğrudan el attığını görmekteyiz. T. İş Bankası A.Ş. grubu Ağustos 1999’da Merkez Gayrimenkul Yatırım ve Proje Değerlendirme A.Ş.’yi devralarak İŞ GYO gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürmüştür. İŞ GYO ofis binaları, alışveriş merkezleri, arsa ve diğer ticari gayrimenkul projelerine yatırımlarından elde edilen kira gelirleri, gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırımlardan elde edilen kazançlardan oluşan bir portföy yönetmektedir.^[9] Bu bilgilerden anlaşıldığı gibi Torunlar, SİNPAŞ, İŞ GYO, AKİŞ GYO vb. gibi kuruluşlar gayrimenkulde hem içsel hem de dışsal rantları kendine mal edebilen organizasyon yapısına sahiptir. Ki, tüm kapitalist ülkelerde gayrimenkul piyasası buna benzer bir yapılanmaya doğru hızla evrilmiş ya da evrilmektedir.

Konutun bütünüyle bir metaya dönüştürüldüğü bir ortamda emlak piyasasına yönelik birikim ve spekülasyon amacıyla yatırımlar artarak gayrimenkul talebini yükselmektedir. Böylece içsel ve dışsal rant birbiri içinde eriyerek tek biçimiyle arsa, konut, bina vb. bir gayrimenkul ya da kent rantına dönüşmektedir. Ayrıca, buna bir de borçların menkul kıymetleştirilmesi biçiminde türev ürün piyasasının gelişkin olduğu bir ülkede söz konusu inşaatlar kapsamında açılan üretici ve tüketici (ipotekli) konut kredilerinin türev ürüne dönüştürülmesinden dolayı hayali biçimde oluşan rantlar da eklenince gayrimenkul fiyatlarının önü alınamamaktadır. Hesaplanması çok daha çetrefilli ve kapitalizmin “neoliberal” döneminde hayali sermaye biçimindeki enstrümanların çoğalmasının katkı sunduğu daha yoğun bir spekülasyon türünün etkisiyle artan karmaşık fiyat ve rantlar ve bunların yükselişe geçirdiği menkul ve gayrimenkul değerlerin önemli bir bölümü ABD 2008 Mortgage Krizi’nde olduğu gibi gelecekteki nakit akışlarının durmasıyla yaşanan ya da yaşanılması kaçınılmaz olan bir krizde buhar olmaktadır ya da olması kaçınılmazdır! Brenner’in 2008 Krizi’ni ele alırken belirtildiği gibi bu tür mekanizmalarla esasen geleceğe ilişkin beklentiler rant biçiminde fiyatlandırılmaktadır.^[10] Sınai gelişimle birlikte kapitalizmin mekânsal gelişiminin rant olanaklarını arttırdığını Marx’a referansla hatırlatan Brenner’e göre, toprak çeşitleri ile birlikte değişmez sermayeyi harekete geçiren kömür, petrol vb. enerji kaynakları ile tahıl vb. hammaddelerin fiyatlarında koşullara göre yaşanan artışlar genel olarak kârların aleyhine artı değeri ranta aktarmaktadır. Kentsel arazilerin kullanımına dair talep artışlarını kastederek bazı toprak çeşitlerinin konumlarından ötürü daha yüksek bir değere sahip olduğuna dikkat çeken Brenner 2008 vb. krizler bağlamında şu tespitlerde bulunmaktadır: “bu tür durumlarda,toprağın ‘fiyatı’ sadece, bilirkişilerin ve emlâk finansı asalaklarının rant gelirlerinin ‘sermayeleştirilmesi’ ya da ‘menkul kıymetleştirilme’si olarak adlandırdıkları, gelecekteki rant değerini sermaye olarak öne sürme girişiminden başka bir şey değildir.” Yani, kentsel mekânların değer artış beklentisi üzerine kurulu bir spekülasyon piyasası menkul kıymetleştirme biçimleriyle daha da ileri boyutlara taşınmaktadır.

Sermaye, ozan Aşık Mahsuni’nin türküsünde söylendiği gibi dünyayı “parsel parsel eyleyip” kendisine mal ederken emekçileri artan oranda kiracı olmaya ve yüksek kiralarla yaşamaya zorlamaktadır. Kent merkezlerindeki arsa fiyatlarının artışı emekçilerin yaşam alanlarının gaspına dönüşmektedir. Anlaşıldığı gibi, 19. yüzyıldan günümüze değin inşaat yapım teknikleri muazzam düzeyde ilerlemesine karşın sınıfsal açıdan konut piyasasındaki manzara pek değişmemiştir. Keza, dünyanın pek çok ülkesinde inşaat ve finans sermayesinin öncülüğünde kentsel dönüşümler devam etmekte ve bu dönüşümlerle sanayinin işgücünü karşılayan emekçiler bir yandan kent merkezlerinden çeperlerine doğru sürülmekte öte yandan hacizler ve tahliyelerle yaşam alanları gasp edilerek konutlarına el konulmaktadır. İnşaat ve finans sermayesi kentleri yeniden yapılandırıp büyük kazançlar sağlarken, konutun sosyal bir hak olmaktan çıkarılmasıyla gayrimenkulde hızlı bir tekelleşme eğilimi ortaya çıkmış, kentleri ele geçirip rantla geçinen emlak şirketleri ve gayrimenkul zenginleri türemiştir. Konut ve her türden gayrimenkul mülkiyetinde hızlı bir tekelleşme eğilimi tüm kapitalist dünyada işleyen bir süreçtir. Bu tekelleşme eğilimine bağlı olarak kapitalizm emekçileri işyerinde sömürmekle yetinmemekte, onların büyük emek ve bedeller sonucu edindikleri bütün birikimlerine göz koymakta, mülksüzleştirmekte ve onları artan oranda kiracı olarak da sömürüye tabi tutmaktadır.

Aşındırılan Barınma Hakkı ve Tekelleşen Gayrimenkul Sermayesi

Tarih boyunca toplumsal mekânların üretimi iktisadi, sosyal, siyasal ve kültürel ilişkilerin kesiştiği bir alanı ve toplumsal zamanı içermektedir. Aynı şekilde kapitalist üretim ilişkisi içinde sermaye birikimi ve toplumsal yeniden üretimin zamanı belirli bir mekânda ve karşılıklı etkileşim içinde gerçekleşmektedir. Bu bağlamda 20. yüzyılın ikinci yarısında beşerî coğrafya ve kent sosyolojisini de içeren kapsamda konut/mekân üretimini geniş bir perspektiften ele alan H. Lefebvre’nin dikkat çektiği gibi mekân, tarihsel, toplumsal ve politik olarak inşa edilmektedir. Toplumsal mekânlar yalnızca fiziksel değil, sembolik ve politik boyutların kesişiminde algılanmakta, tasarlanmakta, üretilmekte ve deneyimlenmektedir.^[11] Mekânsal üretim ve yapılanma iktidar, ideoloji ve gündelik yaşamla iç içe geçmektedir. Engels’in vurguladığı gibi uygarlık tarihi boyunca barınma/konut sorunu politik ve sınıfsal bir sorun olarak yaşanmış ve yaşanmaktadır.

Barınma sorunu tarih boyunca emekçilerin “kaderi” olmuştur. Günümüze özgü barınma sorunu ise özel mülkiyet sisteminin son halkası olan kapitalist üretim ilişkilerine özgü bir tarzda açığa çıkmaktadır. Marx ve Engels’in başta Komünist Manifesto olmak üzere çok sayıda eserde belirttikleri gibi toplumsal üretimin kolektif niteliği ile üretim araçlarının özel mülkiyeti arasındaki temel çelişki nedeniyle kapitalizm, bir yanda zenginliği öte yanda sefaleti sürekli bir şekilde yeniden üreten bir sistemdir. Bu çelişkiye sırf konut sorunu bağlamında örnek vermek gerekirse; kapitalizmin uzun tarihine ve BM’ce sağlıklı yaşama ve konutun sosyal bir hak olarak kabul edilmesine rağmen günümüzde dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 23'ünü oluşturan 1,3 milyar insan yoksulluk koşullarında yaşarken, her dokuz kişiden biri açlıkla mücadele etmektedir. Dünya nüfusunun yüzde 20'sinden fazlası, yani yaklaşık 1,8 milyar insan yeterli konuttan yoksun iken, 100 milyondan fazlası ise evsiz yaşamaktadır.^[12]

M. Davis’in Gecekondu Gezegeni kitabında^[13] belirttiği gibi kapitalist üretim ilişkileri geliştikçe dünya metropolleri ve büyük kentler oluşmuş, bunların etrafını ise gecekondular sarmıştır. II. Dünya Savaşı ardından yerleşim alanlarında sefaleti ve yoksulluğu gidermeye yönelik yerel ve küresel sermayenin desteklediği DB ve IMF güdümünde geliştirilen plan ve programlar ise yoksulluk “kısır döngüsünü” çözmekten ziyade orta sınıf sermaye odakları lehine yoksulluğu sorununu yeniden üreten bir niteliğe sahip olmuştur. Bu tür yerleşim alanlarının kendi içinde arsa arazi mafyası, irili ufaklı müteahhitler, emlakçılar gibi kesimler türemiş, bu kesimler sermaye birikiminin dinamiklerinden birine dönüşmüştür.

Kapitalist üretim ilişkilerinin taşıyıcısı olan sermaye sınıfı ve kapitalist devletler sermaye birikim süreci ve üretimin işgücü ihtiyacı sekteye uğramadığı ya da riske girmediği sürece emekçilerin barınma sorununa büyük oranda kayıtsız kalmıştır. Onlar için konut üretiminin öncelikli amacı kârlı bir yatırım alanı ve sermaye birikim aracı olmasıdır. Sınıfsal/toplumsal mücadeleler ve kent hareketleri nedeniyle soruna el atmak durumunda kalan kapitalist devletler, tanımak zorunda kaldıkları konut hakkını ise çoğu zaman toplumsal denetim sağlamanın bir aracı olarak değerlendirmiştir. 19. yüzyıl İngiltere’si, Fransa’sı, Almanya’sı başta olmak üzere çok sayıda sanayileşen ülkenin büyüyen kentlerinde artan salgın hastalıklar, sefalet, işsizlik ve yoksulluk manzaralarının oluşturduğu tehdit ve riskler karşısında zenginler, yardım kuruluşları, kiliseler ve yerel yönetimler tarafından merkezi yönetimlerin desteğiyle sistemin bekasını korumak adına yoksulluk ve suçla mücadele kapsamında bakım evleri, yoksul evleri vb. kurulmuştur. İşçi sınıfı mücadelesi ve barınma odaklı kentsel hareketler kapitalist devletlerin bu sorunu çözmeye yönelik politikalara zorlamıştır. Kira fiyatlarına tavan uygulaması, düşük kiralarla ya da uygun maliyetlerle kitlesel sosyal konut üretimi, konut edinmeye yönelik ucuz kredi desteği vb. yöntemler sorunu çözmeye yönelik politikaların içeriğini oluşturmuştur. Bununla birlikte kapitalist ulus devletler konut politikalarını önemli ölçüde sınıf çelişkilerini bastırmak, kapitalist üretim ve birikim sistemini tehdit edecek sosyal hareketleri önleyerek toplumu denetim ve kontrol altında tutmak, sınıfsal, etnik, dini ve toplumsal cinsiyet yönünden ayrımcılık, ayrıcalık, asimilasyon vb. siyasi amaçlar yönünde kullanmış ve kullanmaktadır. Kapitalizmin kent ve konut politikalarıyla büyük oranda işçi sınıfı ve yoksulların politik, suç ve sağlık yönlerinden birer tehdit olmaktan çıkarılması, göçmen ve azınlıktaki yerel toplulukların asimilasyon ve entegrasyonu, toplumun denetim altına alınması vb. amaçlar güdülmüştür.^[14]

ABD’li akademisyenler D. Madden ve P. Marcuse tarafından kaleme alınan Aşırı Metalaşma Çağında Konutu Savunmak (2021) adlı yakın tarihli çalışmalarında ele aldıkları gibi kapitalizmin “ilkel birikim” döneminden bu yana toprağın ve konutun metalaşması süreçlerine karşı emekçiler ve yoksul kesimler direnmişlerdir. Buna rağmen, II. Dünya Savaşı’na kadarki dönemde konutun metalaşması hızlanarak devam etmiştir. Toplumsal mücadelelerle birlikte konut üretiminde metalaşmanın yol açtığı yoksulluk, yıkım ve huzursuzluk, sermaye birikim düzeninin yeniden üretimini riske attığı ölçüde egemen sınıflar ve devletler, konut sorununa çeşitli çözüm yöntemleri bulmak zorunda kalmıştır. Bu kapsamda 20. yüzyılın başlarında yeni kira düzenlemeleri, bina standartları, sosyal konut inşası vb. politikalar geliştirilmiştir. Ayrıca hem konut hem de kentsel alanlar sermayenin aşırı birikim sorunu çözme noktasında bir emniyet supabı işlevi görmüştür. Özellikle I. ve II. Dünya Savaşlarının ardından kentsel yenilenme süreçleri bu yönde işlevsel kılınmış, ekonomiyi canlandırmak için toplumun konut talebi harekete geçirilmiştir. Sosyal devlet harcamalarıyla konut, kısmen meta olmaktan çıkarılmış olmasına rağmen, kitlesel üretime destek olacak şekilde kitlesel tüketimin bir aracı olarak kullanılmıştır. II. Dünya Savaşı ardından Avrupa ve ABD’de çeşitli biçimlerde sosyal konut projeleri benimsenirken sosyalist ve sömürgeciliğe karşı siyasal bağımsızlığını elde eden dünyada ise konut sosyal bir hak olarak tanınmıştır. Özellikle 20. yüzyılın ikinci yarısından itibaren toplumsal hareketler ve Sovyet sisteminin etkisiyle Batı’daki ulusal konut politikaları kapsamında Avrupa’da sosyal konut üretimini merkezi ve yerel yönetimler bizzat üstlenmiştir. ABD’de ise devlet üretimde ve sahiplikte doğrudan yer almamasına karşın devlet destekli bir kurumsal yapılanma, altyapının devlet tarafından üstlenilmesi, bireysel ipotekli konut kredilerini sübvanse edilmesi vb. politikalarla konuta erişim kolaylaştırılmıştır. 1945-1970 döneminde Avrupa genelinde ve ABD’de, hem II. Dünya Savaşı’nın yıkımlarını gidermek hem de yükselen konut talebinin karşılanmak amacıyla geniş çaplı sosyal konut üretimi, ülkeden ülkeye değişmekle birlikte genel olarak merkezi devlet kurumları, belediyeler veya kâr amacı gütmeyen konut birlikleri tarafından sağlanmış, bu dönemde sosyal konut stokları toplam konut stokunun önemli bir yüzdesine erişmiştir.

19. yüzyıl ve 20. yüzyılın ilk yarısındaki toplumsal mücadelelerin ve Sovyet devriminin etkisiyle özellikle II. Dünya Savaşı’nın ardından toplumun konut sorunu devletlerin karşılaması gereken temel bir yükümlülük ve barınma hakkı olarak uluslararası ve ulusal sözleşme ve yasalarda yerinin alınması sağlanmıştır. İnsan onuruna yaraşır, sağlıklı, güvenilir ve konforlu konutlarda yaşama hakkına sahip olmak anlamına gelen barınma hakkı, 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’nin 25/1’inci maddesinde geçmiştir. Buna göre “Herkesin kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahı için beslenme, giyim, konut ve tıbbi bakım hakkı vardır.” 3 Ocak 1976’da 133 ülkenin imzalamış olduğu Ekonomik, Toplumsal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi ile devletler, vatandaşlara “kendisi ve ailesi için yeterli bir yaşam standardına sahip olma” olanaklarını sağlamakla yükümlü tutulmuştur. Bahsi geçen standartlar ise “yeterli beslenmeyi, giyinmeyi, barınmayı ve yaşama koşullarının sürekli olarak geliştirilmesini” içerecek şekilde belirtilmiştir. 145 ülkenin taraf olduğu 1965 tarihli Her Biçimde Irk Ayrımcılığının Ortadan Kaldırılması İçin Uluslararası Sözleşme’ye göre, diğer haklarda olduğu gibi konut hakkında da ırk, renk ve etnik kökene göre ayrımcılık yapılamaz. 1990 tarihli Tüm Göçmen İşçilerin ve Aile Üyelerinin Haklarının Korunması Sözleşmesi’nin 43. maddesine göre devletler, göçmen işçilerin sosyal konut programları da dahil olmak üzere konuta erişebilmelerinde yerli işçilerle eşit fırsatlara sahip olması, kira sömürüsüne karşı korunmaları ve de sığınmacıların konut sorununu çözmekle yükümlü tutulmuştur.^[15] Barınmanın bir insan hakkı olarak uluslararası sözleşmelerde ve ülkelerin anayasalarına geçirilmesine karşın sermayenin konut üretimine kâr ve birikim amacıyla el atması konutun sosyal bir hak olmasını sürekli bir şekilde aşındırmış ve aşındırmaktadır. Neoliberal politikalarla “sosyal konutlarmali birer külfet olarak görülmeye” başlanmış, “bir yandan bunların özelleştirmeleri yoluna gidilirken, diğer yandan devletlerin konut sektöründe yaptıkları doğrudan yatırımlar azaltılmıştır”.^[16]

Konut sermaye için kârlı bir yatırıma dönüştükçe toplumun barınma sorunu yeniden tırmanış sürecine girmiş, hemen hemen tüm kapitalist ülkelerde kiracı oranı yükselirken konutta mülkiyet dağılımı emlak şirketleri ve özel sermaye şirketlerinin lehine dönüşmeye başlamıştır. 1970’ler sonrasında sosyal konut üretimi azalırken, mevcut sosyal konut stoku özelleştirmeye tabi tutulmuştur. Bu sosyal konutların bir bölümü içinde oturan kiracılara devredilirken önemli bir kısmı da özel emlak şirketleri ve konut yatırımcıları tarafından satın alınmıştır. Sosyal konutun tasfiyesiyle yürüyen özelleştirme politikaların sonucunda günümüzde AB ülkelerinin genelinde sosyal konutun toplam konuta oranı %7-8’lere kadar düşmüştür. Birleşik Krallık ve Fransa’da bu oranlar yaklaşık %14–16’ya, Almanya’da %3, İtalya’da %3,8 ve İspanya’da %1 gibi seviyelere inmiştir. Örneğin İngiltere’de 1946–1979 döneminde 4,1 milyonun üzerinde sosyal konut inşa edilirken, 1980 sonrası özelleştirmelerle toplam sosyal konut oranı %31,2’den %16’ya kadar gerilemiştir. İngiltere’de 2025 itibarıyla, 1.300’den fazla konut birliğinin bulunduğu ülkede bu kuruluşlar ülke genelinde yaklaşık yaklaşık 6 milyon insanı barındığı 2,9 milyon konutu yönetmektedir.^[17]

Sosyal konutun tasfiyesinde Avrupa’da başı çeken ülke Almanya olmuştur. Almanya’da sosyal konut, 1960’lara göre yaklaşık altı kat azaltılarak %3 seviyesine düşürülmüştür. Bu dramatik düşüşün arkasında ise sosyal konutların özelleştirmeyle kurumsal yatırımcılara peşkeş çekilmesi dikkat çekmektedir. Almanya’da 1980’lerde sosyal konut sayısı 4 milyon civarındayken günümüzde bu rakamın yaklaşık 1,1–1,2 milyon civarına olduğu tahmin edilmektedir. S. Kofner’in aktardığı bilgilere göre II. Dünya Sonrası dönemde 1970’lere kadar önemli bir stok oluşturacak şekilde büyüyen Almanya’nın sosyal konut sektörü sonraki yıllarda sürekli daralmıştır.^[18] 1995’te toplam konut stoku içinde payının hala %26 düzeylerinde olduğu tahmin edilen 2017 itibarıyla toplam konut stokunun yalnızca yaklaşık %3,3’üne düşmüştür. Kofner, kalan bu düşük miktarın kira bedellerinin de piyasa düzeyine ulaştığına dikkat çekerek bundan dolayı kalan çok düşük miktara bile sosyal konut denilemeyeceğini belirtmektedir.

Avrupa’da sosyal konutlar özelleştirme ile tasfiyeye tabi tutulurken kiracı oranları ise yükselmektedir. Konut mülkiyetine dair 2023 tarihli bir istatistiğe göre AB’de hanelerde yaşayan nüfusun ortalama %69’u kendi konutuna sahipken, geri kalan %31’i kiralık konutlarda yaşamaktadır. Avrupa’da ev sahibi oranın en yüksek olduğu yerler eskiden Doğu Bloku’nda yer alan ülkeleridir. Örneğin, %96 ile en yüksek konut sahipliği oranıyla Romanya başta yer alırken, Romanya’yı Slovakya %94, Hırvatistan ve Macaristan %91 ise takip etmektedir. Almanya’da ise nüfusun %52’si kiracı konumundadır. Kiracı oranında Almanya’yı Avusturya %46 ile ve %40 ile Danimarka izlemektedir.

Grafik 1. Avrupa’da 2023 yılında hanelerde yaşayanların konut sahipliği (Owner) ve kiracılık (Tenant) durumuna göre payı

Kaynak:Eurostat, 2026.

“Neoliberal” kapitalizm dönemiyle birlikte sermaye kâr elde etmek ve artan oranda birikim sağlamak için yaşamın her alanına saldırırken, kent ve konut sermayenin bu saldırısından en fazla nasibini alanların başlarında yer almaktadır. Bu dönemde arsa ve konut piyasasını sermayenin lehine serbestleştirip düzenlemeye yönelik küresel düzeydeki en önemli eylem planlarından biri 1996’da İstanbul’da yapılan Habitat II (İnsan Yerleşmeleri) Konferansı olmuştur. Konferansta kabul edilen İstanbul Deklarasyonu Küresel Eylem Planı’na göre konut sorunu “Yerli ve yabancı finansal kaynakları ve özel yatırımları çekecek” şekilde ve “daha güçlü bir finansal taban” sağlanarak çözülmelidir. Bu kapsamda, her düzeyde para ve finansman yönetiminin kapasitesi artırılmalıdır. Yani, Habitat II konut üretimini çok açık bir şekilde serbest piyasasının ve finansal sektörün eline teslim etmiştir.^[19] 2009 Dünya Bankası (DB) Kalkınma Raporu’nda ise bununla paralel bir şekilde konut sorunun çözümünde piyasanın daha etkin olduğu savunularak devletlerin, arazi ve gayrimenkul piyasasında kısıtlayıcı düzenlemeler yapmasına karşı çıkılmıştır. Rapora göre devletlerin “toplumsal adalet ve bölgesel eşitlik adına” yaptığı “kentsel, bölgesel ve mekânsal” planlama müdahaleleri asgariye indirilmelidir. Esnek bir arazi ve gayrimenkul piyasası ile birlikte mülkiyet haklarının korunması, sözleşmelere uyum, konut finansmanı gibi diğer destekleyici kurumlara sahip olan şehirler, piyasanın ihtiyaç duyduğu gelişmeye daha fazla yatkındır.^[20] Halihazırda başta Türkiye olmak üzere dünyanın dört bir köşesinde konut üretiminin tam da Habitat II ve DB 2006 Raporu’nda geçtiği bir çerçevede yürütüldüğü aşikârdır.

1970’lerde yaşanan krizleri aşmak üzere uygulamaya geçirilen “neoliberal” politikalarla bir yandan toplumun eğitim, sağlık, sosyal güvenlik, ulaşım, sendikal vb. hakları önemli ölçüde ellerinden alınırken, öte yandan barınma/konut hakkı da emlak ve gayrimenkul şirketleri ile inşaat ve finans sermayesinin insafına terk edilmiştir. Konutun piyasa dinamiklerine teslim edilmesi ise barınma hakkını aşındırıp günümüzde konut krizini küreselleştirmiştir. Bir meta olarak konutun fiyatını tek seferde ödemesi mümkün olmayan emekçilere ya uzun vadeli (20-30 yıl) borçlanarak hayatını ipotek altına aldırma ya da gelirinin önemli bir kısmını kiraya ayırıp kıt kanaat yaşamak zorunda kalma seçeneği sunulmuştur. Konut fiyatlarının aşırı yükseldiği durumlarda ise ev sahibi olmak bir hayal olmakta ve yüksek kiralar emekçileri bir üst başlıkta ele aldığımız gibi Marx’ın tabiriyle emekçilerin yaşam alanlarından dışlanmasına neden olacak şekilde sersefil koşullarda yaşamak zorunda bırakmaktadır.

Hemen hemen tüm kapitalist ülkelerde kiracı oranları artma eğilimine sahipken, gayrimenkul ve konut, özellikle son yirmi yılda tarihte “eşi benzerine rastlanmayan bir biçimde” küresel bir yatırım aracına dönüşmüş ve gayrimenkul mülkiyeti tekelleşme eğilimine girmiştir. Madden ve Marcuse’un dikkat çekildiği gibi konutu bir metaya ve her türden gayrimenkulü rant getiren likit bir değere dönüştüren sermayenin kıskacında dünyanın bütün büyük kentlerinde konutlara zorla el koymalar, yerinden etme ve tahliyeler, hacizler, sokaklarda yaşama zorunluluğu, kiracılar üzerinde baskı ve şiddet vb. olaylar artmaktadır.^[21] Bazı araştırmalara göre son birkaç on yılda kentsel gelişme, maden çalışmaları ve inşaatlar yüzünden yerinden edilenlerin sayısı savaş ve doğal afetler nedeniyle yerinden edilmelerle aynı seviyelere erişmiştir. Yerleşim alanlarının gayrimenkul sermayesi tarafından yeniden “çitleme” hareketine tabi tutulduğu bir süreç yaşanmaktadır adeta. Büyük emlak şirketleri, özel sermaye şirketleri ve fonlar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi finansal kurumlar, konut piyasasında boy gösterip büyük metropollerde artan oranda gayrimenkul satın alma yoluyla gayrimenkulde tekelci güç elde edip emekçileri artan oranda mülksüzleştirmekte ve onları kiracı olmaya zorlamaktadır. Ki, emekçilere ev sahibi olabilmenin tek yolu olarak sunulan ipotekli konut kredilerinin ödenme zorluğu konutun tekelleşmesine yol açan faktörlerden biri olmaktadır. Çünkü, ekonomik krizlerin sonucunda en çok etkilenen varlıkların başında konutlar yer almaktadır. Finansal krizlerin tarihini araştıran Kindleberger ve Aliber’e göre 17. yüzyıldan bugüne on büyük finansal krizin çoğunluğunda hisse senedi ve gayrimenkul balonları birlikte görülmüştür.^[22] 1970’lerden bu yana ise kur, hisse senetleri, emtia ve gayrimenkul fiyatlarındaki olağanüstü hareketler, küresel ölçekte dört finansal krize neden olmuştur. 1980’lerin başındaki ilk kriz dalgasında gelişmekte olan çok sayıda ülke dış borç krizine sürüklenirken, daha sonra yaşanan finansal balonlar gayrimenkul piyasasına aktarılan kredilerden kaynaklanmıştır. Bu tür krizlerin akabinde ise ipotekli konutların önemli bir kısmı hacze uğramaktadır. 2008 örneğinde olduğu gibi gerek emlak kaynaklı krizlerde gerekse öteki iktisadi krizlerde artan borçların karşılığı olarak önemli oranda ipotek gösterilen konutlar hacze uğramakta ya da el konulmaktadır. Örneğin, BM’nin 2017’de yayımladığı özel bir rapora göre, ABD’de 2008 krizini takip eden 5 yıl içinde 9 milyon hane ipotekli konut kredisi borçlarını ödeyemedikleri gerekçesiyle evlerinden zorla tahliye edilmiş ve konutlarına el konulmuştur. İspanya’da 2008 ve 2013 yılları arasında aynı sebeplerden 300.000’den fazla hane evlerine el konularak tahliye edilmiştir. 2008’den sonra Macaristan’da 1 milyonu aşkın hanenin ipotekli konutları haczedilmiştir. Buna karşın konut ve gayrimenkul, büyük finans devlerinin, emlak şirketlerinin ve dünyadaki ‘süper zenginlerin’ en gözde yatırım aracı olması yönündeki trend yükselmektedir. Bu tür aktörlerin dünyanın dört bir yanındaki büyük kentlerdeki konut ve gayrimenkul varlığı 2007-2008 krizinden sonra devasa boyutlara ulaşmıştır. 2016 yılında 217 trilyon Amerikan Doları ile gayrimenkul varlıklarının değeri küresel varlıkların %60’ına tekabül ederken krizi fırsata çeviren finans ve gayrimenkul sermayesi dünyanın pek çok kentinde konut ve gayrimenkul sahipliğinde hızla tekel olmaya doğru ilerlemektedir.^[23]

Konutun metalaşması ile birlikte büyük emlak şirketleri, konut üretim şirketleri ve bunların sermaye piyasası ile bütünleşmesinin bir sonucu olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları gibi gayrimenkul şirketleri kentsel dönüşüm, mutenalaştırma (soylulaştırma), menkul kıymetleştirme, gayrimenkul krizleri vb. süreçlerin sonucunda gayrimenkul piyasalarının büyük patronları haline dönüşmektedir. Özellikle büyük emlak şirketleri, gayrimenkul yatırım ortakları (GYO) ve fonları (GYF) ve çeşitli konut birlikleri biçiminde örgütlenen şirketler portföylerine her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı finansal araçları (menkul kıymetler) ekleyerek ortaklarına kâr payı ve faiz ödemektedirler. Ki bu şirketlerin ABD ekonomisindeki payı 1970’lerden günümüze olağanüstü büyümüştür. Aşağıda derlenen veriler bu eğilimi çok net bir şekilde göstermektedir.

ABD’de 1960 yılında yasal çerçevesinin oluşturulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (Real Estate Investment Trusts- REITs) Türkiye’deki GYO’lar gibi hem reel hem de finansal biçimde gayrimenkul sektörüne yatırım yaparak varlık portföyü yöneten özel statüye sahip varlık yönetim şirketleridir. Hisseleri borsada işlem gören bu tür şirketler ofis binaları, alışveriş merkezleri, endüstriyel tesisler veya konut projeleri gibi çeşitli gayrimenkullerden oluşan portföyler kurup yönetmektedir. (Chan, Erickson, & Wang, 2019).^[24] ABD REITs’lerinin bir kısmı (Equity REITs) sahibi oldukları mülklerin kira gelirleriyle kazanç sağlayarak vergi avantajına sahip bir yöntemle hissedarlarına kâr payı öderken, ABD “Mortgage REITs”lerin diğer bir kısmı ise gayrimenkul kredilerine ve bu kredilere dayalı ipotek teminatlı menkul kıymetlere (MBS) yatırım yaparak bunlardan faiz kazancı elde etmektedir. ABD’de bu türden yapılar gayrimenkulde kira biçiminde toplumsal gelir ve rantların tekelleşmesinin en önemli örgütlenme biçimi olarak açığa çıkmıştır. ABD’de bu kuruluşların portföyünde aşağı yukarı 500 binden fazla mülk (ofis, mağaza, depo, konut, sağlık binası vb.) bulunmaktadır. Bu miktarın içinde tahmini olarak 2,100 ofis binası, 200 bölgesel alışveriş merkezi, 2,600 alışveriş merkezi, 8,600 endüstriyel tesis, 3,100 çok konutlu mülk (800.000+ daire), 1,700 otel, 8,400 sağlık tesisi (ofisler, bakım evleri vb.) yer almaktadır. ABD’de yukarıda bahsi geçen varlık yönetim şirketlerinin yanı sıra gayrimenkul piyasasının önemli aktörleri arasında geleneksel emlak şirketleri ile özel sermaye şirketleri ve bunların kurduğu fonlar yer almaktadır. Genellikle büyüme potansiyeline sahip halka açık olmayan şirketlere veya projelere yatırım yapan Özel Sermaye kuruluşu niteliğindeki şirketler yatırım yaptıkları şirket ve projelerin değerini artırdıktan sonra satarak kazanç sağlamaktadır. Örneğin, Blackstone, Brookfield ve Starwood gibi özel sermaye ve yatırım şirketleri geleneksel aracılık faaliyetinin ötesinde büyük ölçekli gayrimenkul portföyleri ve fonlar inşa ettikten sonra bunların satışından kazanç sağlayan kuruluşlardır. Blackstone’na ait Real Estate Income Trust (BREIT) özel sermaye fonu büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarıyla 2025 yılı sonunda 54 milyar ABD dolarını aşan varlık büyüklüğüne ulaşmıştır. Özellikle, portföy varlıkları içinde yer alan öğrenci konutlarının satışıyla büyük bir kazanç sağlamıştır. Son yıllarda Brookfield Property Partners 130 milyar doları aşan ticari gayrimenkul portföyü, Starwood Property Trust ise yüzlerce mülkü kapsayan 2,2 milyar dolarlık net kira platformunu satın almıştır.

1970’lerden günümüze bu türden kuruluşlarının ABD ekonomisi içindeki büyüklüğü çarpıcı bir oranda artmıştır. 1971 yılı itibarıyla ABD’de halka açık REIT’lerin toplam piyasa değeri ise yaklaşık 1–1,5 milyar ABD doları seviyesindedir. Bu rakam, aynı dönemde yaklaşık 1,1 trilyon ABD doları olan ABD Gayri Safi Yurtiçi Hasılasının (GSYH) %0,1’ine denk gelmektedir. ABD’de halka açık REIT’ler şu anda ise yaklaşık 4,5 trilyon USD değerinde bir gayrimenkul portföyüne sahiptir. Bu miktar ise, şu anda yaklaşık 30 trilyon dolar olan ABD GSYH’sinin yaklaşık olarak %15’ine karşılık gelmektedir. Yani, ABD’de başta sahip oldukları gayrimenkullerin kira gelirlerine yatırım yapan bu türden varlık yönetim şirketlerinin ülke ekonomisi içindeki ağırlığı 1970’den günümüze binde 1’den yüzde 15’e yükselmiştir.^[25]

Görüldüğü gibi gayrimenkul şirketlerinin ABD ekonomisi içindeki payı çarpıcı bir oranda yükselmiştir. Bu dikkat çekici artış, gayrimenkulde sermaye yoğunlaşmasının artan oranda kurumsallaştığının, gayrimenkul sahipliğinin giderek tekelleşme eğilimine girdiğinin, birikimi olan kesimler için borsada önemli bir yatırım aracına dönüştüğünün ve de gayrimenkul yatırımcıları tarafından toplumsal artı-değere artan oranda rant biçiminde el konulduğunun bir ifadesi olarak okumak mümkündür.

Kapitalizmin “neoliberal” döneminde konut piyasasının büyük gayrimenkul şirketlerinin elinde tekelleşmesine dair en çarpıcı örneklerden birisi Almanya’dır. Sosyal konut kapsamında üst paragraflarda yer verdiğimiz Almanya örneğine biraz daha yakından bakmak gayrimenkulde yaşanan dönüşümü daha iyi anlamak açısından önemli. Özelleştirmeler sonucunda sosyal konutun toplam konut stokunun yüzde 3’üne kadar düşürüldüğü ve Avrupa genelinde kiracı oranının en yüksek olduğu ülke olan Almanya’da 2021 yılı itibariyle Berlin’de bulunan yaklaşık 2 milyon konutun yüzde 85’inde kiracılar ikamet ederken, kiracıların yarısı ABD merkezli büyük finans şirketlerinin ve Deutsche Bank’ın hisse ve yatırımlarıyla büyüyen Deutsche Wohnen ve ona benzeyen emlak şirketlerinin evlerinde yaşamaktadır. Almanya genelinde 500 bine yakın konutu olan şirket 2021’de Deutsche Wohnen ile birleşerek Avrupa’nın en büyük gayrimenkul tekeli oluşturmuşlardır. Alman Federal İstatistik Kurumu’nun yaptığı Mikrozensus anketinin verilerine göre Berlin’de tahmini olarak 150 bin kadar ev spekülatif amaçlarla bilerek boş tutulmuştur. Buna rağmen Alman devleti uzun bir süre birçok kent ve eyalette kamu konutlarının özelleştirilmesine hız vermiştir. 2014’ten 2021’e Almanya’daki evsizlerin sayısı iki kat artarak 860 bine ulaşırken kira fiyatları da hızla tırmanışa geçmiştir. Kasım 1989’da Berlin Duvarı’nın yıkılışından sonra kısa bir süre içinde Doğu Berlin’e ait 85 bine yakın konut emlak şirketleri tarafından satın alınmıştır. 1990 başlarında Doğu Berlin mahallelerinde bir konutun kira bedeli ortalama bir maaşın yüzde 4,2’sine tekabül ederken 2018’de bu oran yüzde 25’e yükselmiştir. Federal Parlamento Konut Politikası Sözcüsü Caren Lay’a göre 2012 ile 2016 arasında büyük şehirlerde ve üniversite şehirlerinde kiralar yüzde 20 ile yüzde 30 arasında artarken, Almanya genelinde sosyal konuta olan ihtiyaç atarak 5 milyona yükselmiştir. Almanya’da en büyük konut emlak şirketlerinden biri olan Vonovia SE’nin Almanya, İsveç ve Avusturya’daki konut portföyünün değeri 30 Haziran 2025 itibarıyla yaklaşık 82,9 milyar euro olarak hesaplanmıştır. Diğer emlak devi olan Deutsche Wohnen ise yaklaşık 27,6 milyar euro portföy değerine sahiptir. Bu iki şirket, Avrupa konut piyasasında en büyük bireysel portföy değerlerini yönetmektedir. Ayrıca, Belçika merkezli Cofinimmo S.A.’nın 2023’teki portföyü yaklaşık 6,2 milyar euro, Avusturya merkezli S IMMO AG’nin portföy değeri yaklaşık 3,48 milyar euro seviyesindedir. Bir gayrimenkul yatırım ve yönetim şirketi olan Almanya merkezli (Frankfurt am Main) Branicks Group AG’nin gayrimenkul varlıkları yaklaşık 13,2 milyar euro civarındadır.^[26]

Gayrimenkuldeki tekelleşme eğilimi aynı zamanda kapitalizmin gelir ve servet dağılımındaki derinleşen eşitsizliğinin bir göstergesidir. Bu bağlamda T. Piketty ve J.A. Winters’in tespitlerini hatırlatmak yerinde olacaktır.^[27] J. A. Winters ve T. Piketty gelir ve servet eşitsizliğini farklı kuramsal perspektiflerden ele almış olsalar da ulaştıkları sonuçlar kapitalizm 1970 sonrası döneminde daha da artan toplumsal ve siyasal eşitsizlikler ile aşırı servet yoğunlaşması eğilimine ayna tutmaktadır. 2014’de yayımlanan Piketty’e ait Yirmibirinci Yüzyılda Kapital adlı çalışmasına göre 1970’lerden sonra sermaye getirisi (r) ekonomik büyüme oranını (g) aştığı için, servet ve gelir üst sınıflarda yoğunlaşmıştır. ABD’de en zengin yüzde 10’un toplam servetten aldığı pay 1980’lerde yaklaşık %60 iken, 2010’lara gelindiğinde %70’in üzerine çıkmıştır. En üst yüzde 1’lik kesimin toplam ulusal gelirden aldığı pay 1980’de yaklaşık %10 iken, 2010 sonrasında %20 seviyesine yaklaşmıştır. Avrupa ülkelerinde eşitsizlik görece daha düşük olmakla birlikte benzer bir artış eğilimi sürmektedir. Dünya genelinde en zengin %1’lik kesim toplam servetin yaklaşık %40’ını elinde tutmaktadır. Gelir eşitsizliği de benzer şekilde yükselmektedir. Winters ve Page de ABD üzerine yapılan ampirik çalışma sonuçlarına göre, ABD’de en zengin yüzde 1’lik kesim toplam servetin en az %20,8’ini ve daha kapsamlı alternatif hesaplamalara göre ise yaklaşık %34,3’ünü elinde bulundurmaktadır. Ayrıca en üst yüzde 0,1’lik (binde bir) servet grubunun maddi gücünün, toplumun alt yüzde 90’lık kesimine kıyasla yüzlerce kat daha yüksektir. Bu olgular üzerinden oligarşiyi servetin dar bir azınlıkta yoğunlaşmasına dayalı yapısal bir iktidar biçimi olarak ele alarak yorumlayan Winters’a göre servetteki bu yoğunlaşma, demokratik eşitlik ilkeleriyle çelişmese dahi fiiliyatta siyasal karar alma süreçlerini servet sahibi azınlık lehine sistematik biçimde yönlendirmektedir. Winters’e göre Trump bu eğilimin bir temsilcisidir!

Gayrimenkule ilişkin buraya kadar verdiğimiz rakamlar ve konut mülkiyetinde yaşanan dönüşüm sürecin üzerine bir parantez açarak konumuza bağlayacak şekilde V. İ. Lenin’in, Kapitalizmin En Yüksek Aşaması Emperyalizm çalışmasını hatırlatmak yerinde olacaktır. Genel olarak ezilen uluslar ve bağımlı ülkelerdeki yoğun sömürü ve devrimci dinamiklerin özgünlüğü ile birlikte Lenin bu çalışmada sanayi sermayesi ile mali sermayenin tekel biçiminde birleşmesinin sonuçlarına değinmiştir. Bu kapsamda mali sermaye sahiplerinin artan gücüne dikkat çekmiştir. Lenin’in emperyalizm tahlilinde belirttiği üretim sermayesi ile banka sermayesinin tekeller şeklinde birleşmesinin bir ürünü olan finans kapital döneminin rantiyerlerine günümüzde gayrimenkul sermayesinin büyük emlak devlerinin de eklendiğini söylemek mümkündür. Keza, inşaat/gayrimenkul faaliyetlerini yürüten inşaat sermayesinin finansal sermaye ile birleşmesinin bu alandaki tekelleşme eğilimi büyük emlak şirketleri, gayrimenkul yatırım ortakları (GYO) ve fonları (GYF) ile özel sermaye şirketleri biçiminde ortaya çıkmıştır. Ki, hem üretim hem finansman hem de pazarlama ağlarını bir holding bünyesinde toplayan bu tür yapılar gayrimenkulden elde ettikleri kira ve satış gelirlerini yatırımcılarına kâr payı ve kupon faizi olarak ödeyen sermaye piyasası kuruluşları olarak örgütlenmiştir. Emlak piyasasında tekelleşmenin daha da üst organizasyon biçimleriyle evrimi tüm kapitalist ülkelerde şu anda işleyen bir süreçtir. Gayrimenkulde mülksüzleşme ve tekelleşme eğiliminin önü alın(a)madığı takdirde dünya emekçileri ve halkları yaşadıkları ülkelerde giderek sayıları azalan gayrimenkul patronlarının hayat boyu kiracısı olma yolunda ilerlemektedir. Bir gayrimenkul patronu olarak ABD Başkanlık koltuğunu bırakmak istemeyen megaloman Trump’ın yıkılan Filistin kentlerine emlak olarak gördüğüne dair açıklamaları geldiği sınıfın bilinçaltını yansıtacak ya da o sınıfın psikolojisi ile de yorumlanabilecek bir boyutta manidar olsa gerektir.

Kısacası, bir yandan gayrimenkulde sermaye yoğunlaşması ve tekelleşme eğilimi öte yandan artan kiracı sayısı, ev ve kira fiyatları barınma sorununu 19. yüzyıl dönemindeki gibi şiddetli bir şekilde yaşanan bir sorun haline getirmiştir. Ondan dolayı da Avrupa'da kimi ülkelerde kiracı eylemleri patlak vermiştir yakın tarihte. Yoğun kiracı mağduriyetleri Almanya, Hollanda, İspanya vd. Avrupa’nın çok sayıda ülkesinde toplumsal eylemleri tetikleyerek kiracıların öfkesini sokağa taşırmıştı. Bildiğimiz gibi yükselen kira fiyatlarına karşı geçtiğimiz yıllarda en büyük tepkilerden biri Almanya’da yaşandı. Almanya örneğinde işçi sendikaları, sol partiler, değişik dernek ve kitle örgütlerinin içinde olduğu birlikler tarafından oluşturulan “kiracı inisiyatifleri” 2021’de Berlin, Köln, Leipzig, Stuttgart, Dresden, Frankfurt, Freiburg, Jena, München, Münster ve Potsdam’da gösteriler düzenlemişti. Eylemler benzer süreçleri yaşayan Avrupa’nın başka büyük ketlerine yayılırken Almanya Federal Hükümeti aldığı kararla Berlin’de 26 Eylül 2021’de yapılan referanduma gitmişti. Referandum sonucunda yaklaşık 240 bin özel gayrimenkul şirketlerinden alınıp ihtiyaç sahiplerine uygun koşullarda kiralanması amacıyla kamulaştırılmıştı. Bu türden eylemlerin yaygınlaşmasıyla Almanya, Hollanda, İspanya gibi birçok yerde hükümetler, kiraları yeniden düzenlemeye, tavan fiyat belirleme, kamulaştırma vb. önlemler almak zorunda kalmıştır.

Madden ve Marcuse’un ısrarla vurguladıkları gibi konut “teknik” değil “politik” bir sorundur. 1970’lerde sermaye birikiminin yaşadığı krizler akabinde kapitalist devletlerde yükselen neoliberal dalga 1990’larda sosyalist rejimlerin çökmesinin akabinde daha da şiddetlenerek barınma hakkını ve konut sorununu tüm dünyada daha yakıcı bir duruma sürüklemiştir. Günümüzdeki barınma krizlerinin temelinde konutun toplumsal bir ihtiyaç olarak bir yaşam alanı olmaktan çıkarılarak bir yatırım aracı olarak görülmesinin sonuçları arasında her geçen gün artan çatışma yatmaktadır. Yaşananlar, aynı zamanda emekçilerin “ev” ve barınma hakkı ve ile sermayenin “gayrimenkul” yatırımlarından kazanç sağlama hevesi arasında derinleşen çatışmanın bir ürünüdür.

Kapitalizmin iktisadi mantığı kusursuzca işlemektedir! Dünya genelinde toplumun büyük bir kısmının kiracı olmaya doğru ilerlediği ve konut mülkiyetinin ise gayrimenkul zenginleri ve şirketlerinin elinde giderek tekelleştiği bir süreçten geçiyoruz. Bu sürecin önü alınmadığı tahkirde dünya genelinde mutlu bir azınlığın gayrimenkul patronları biçiminde ev sahibine, geriye kalan çoğunluğun ise kiracı durumuna düşürüldüğü bir manzaranın ortaya çıkacağını söylemek yanlış olmayacaktır.

İnşaat sektörüne ve konut üretimine dair buraya kadar yapılan analiz ve tespitlerden sonra, bir sonraki bölümde Türkiye’nin bu alanda içinde bulunduğu ahval ve şeriatı ele alacağız.

Devam edecek…